İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir? Nasıl Açılır?

İzale-i şuyu davası, bir taşınmazın veya taşınır malın birden fazla kişi tarafından ortak mülkiyet şeklinde paylaşılması halinde, bu ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan özel bir davadır. Türk Medeni Kanunu’nda açıkça düzenlendiği üzere, hiçbir paydaş ortak mülkiyetin devamına zorlanamaz; yani ortaklık içindeki kişilerden biri bile “artık bu ortaklığı sürdürmek istemiyorum” dediğinde, mahkeme yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Uygulamada izale-i şuyu davaları en çok miras kalan ev, arsa, tarla, konut, iş yeri gibi taşınmazlarda karşımıza çıkar. Çünkü mirasçılar çoğu zaman taşınmazı ortak kullanmak istemez, paylaşım konusunda anlaşamaz veya ekonomik olarak ortaklığı sürdürmek taraflara yük olabilir. Bu durumda ortaklardan biri, diğerlerinin rızasına ihtiyaç duymadan ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Bu dava, hem paylı mülkiyet (her ortağın belirli bir pay oranına sahip olduğu sistem) hem de elbirliği mülkiyeti (miras gibi tüm paydaşların birlikte sahip olduğu sistem) için uygulanabilir. Elbirliği mülkiyetinde önce paydaşlığın paylı mülkiyete dönüştürülmesi, ardından ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre iki farklı yöntemle ortaklığı sona erdirebilir:

1. Aynen taksim suretiyle: Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse, her paydaşa payı oranında bölüm verilmesi

2. Satış suretiyle: Taşınmaz bölünemiyorsa, açık artırma yoluyla satış ve elde edilen gelirin paylara göre dağıtılması

İzale-i şuyu davasının temel amacı, ortaklar arasındaki mülkiyet birliğini hukuken ortadan kaldırmak ve her ortağın hakkını bağımsız şekilde kullanabileceği bir düzen kurmaktır. Bu nedenle dava, hem mülkiyet ihtilaflarının çözümünde hem de miras paylaşım sürecinin netleştirilmesinde önemli bir yere sahiptir.

Avukatın Rolü 

Doğru Stratejiyi Belirlemek : Avukat, teknik ve hukuki değerlendirmelerle en doğru stratejiyi belirler.

• Aynen taksim mümkün mü?

• Satış mı daha avantajlı olur?

• Hangi yöntem ekonomik açıdan daha verimlidir?

Süreci Hızlandırmak : Avukat, süreci yavaşlatan unsurları ortadan kaldırır.

• Tebligat sorunlarının çözülmesi

• Ulaşılamayan taraflar hakkında gerekli işlemlerin yapılması

• Ruhsat, tapu, imar, adres kayıt sistemindeki belgelerin temini
  Satış Sürecinin Avantajlı Yönetilmesi
  
  Satış ilanlarının doğru yapılmasını

• Değer tespitinin gerçeğe uygun olmasını

• Yatırımcı ve alıcıların ilgisinin artırılmasını sağlayarak, taşınmazın değerinin altında satılmasını engellemeye çalışır.

Mirasçıların Haklarının Korunması

Bilirkişi Raporlarına Etkili İtiraz : Avukat, taşınmazın değerinin düşük hesaplanmasına veya yanlış teknik değerlendirmeye karşı somut delillerle itiraz ederek dosyanın doğru sonuçlanmasını sağlar.

Özellikle aile içi uyuşmazlıklarda avukat

• Taraflar arası iletişimi yumuşatır

• Uzlaşma seçeneklerini değerlendirir

• Hak kaybı riskini bertaraf eder